Muncul Fenomena Banting Harga Sewa Gedung Kantor di Jakarta, Ada Apa?

Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar perkantoran Jakarta sedang mengalami limpahan pasokan yang terus berdatangan. Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia Martin Samuel Hutapea menguraikan permintaan ruang kantor masih ada, tetapi tidak lagi sekuat masa jayanya satu dekade lalu.

Kelebihan pasokan membuat persaingan antar gedung semakin sengit dan membuat pemilik gedung terpaksa menurunkan harga sewa untuk menarik tenant. Model bisnis yang dahulu mudah kini menuntut strategi lebih agresif.

"Perkantoran itu ada demand. Perkantoran itu kita cuma kelebihan pasokan aja, kita ngga krisis di perkantoran. Kita cuma kelebihan pasokan, sehingga harus banting harga. Sementara kan permintaan perkantoran itu sudah enggak kayak dulu," ujar Martin kepada CNBC Indonesia Senin (8/12/2025).

Kondisi pasar pada era 2000-an hingga awal 2010-an sangat berbeda dengan situasi sekarang. Saat itu, bangunan kantor belum rampung pun sudah diserbu tenant yang berlomba-lomba mengamankan ruang. Kini, meski gedung telah berdiri megah, pengisian ruang justru berjalan sangat lambat.

"Dulu perkantoran belum jadi, masih konstruksi, itu yang tanda tangan sudah 80% itu biasa. Begitu sudah jadi, 90% sampai 95% itu sudah biasa. Sekarang, begitu sudah jadi, yang tanda tangan paling cuma 20%, karena banyak saingan," lanjutnya.

Perubahan kondisi ekonomi turut mempengaruhi performa sektor properti perkantoran. Indonesia pernah mencatat pertumbuhan ekonomi yang sangat tinggi, sehingga mendorong geliat pembangunan gedung di mana-mana. Ketika pertumbuhan ekonomi moderat, ekspansi ruang kantor ikut melandai.

"Sama ekonomi kita juga dulu pernah 6,5% economic growth tahun 2010, 2011, sekitar segitu. Dan, sebenarnya sebelum krisis moneter pernah juga di sekitar segitu," katanya.

Pertumbuhan ekonomi tinggi membuat banyak pengembang berlomba membangun gedung baru tanpa memperhitungkan perubahan struktur permintaan di masa mendatang. Banyak yang mengurus izin bangunan karena melihat potensi keuntungan besar, namun momentum itu tak selalu bertahan lama.

"Makanya semuanya pada lihat, office ini menguntungkan ya? bangun, semua pada ambil IMB, ngurus IMB. Begitu IMB dapat, kan harus dibangun. Kalau enggak, diperpanjang lagi, keluar lagi. Begitu bangun, loh, demand-nya mana?" ungkap Martin.

Lebih lanjut banyak permintaan mengarah pada satu sektor. Adapun ekonomi Indonesia terbagi menjadi tiga sektor yakni primer, sekunder, tersier. Primer terkait dengan kekayaan alam seperti pertambangan, dan sebagainya, lalu sekunder di Manufaktur bisnis, mau manufaktur pensil sampai manufaktur mobil lalu ketiga tersier Variasi, termasuk properti, bank, asuransi, jasa investasi, restoran, hotel jasa lain-lain.

"Nah, zaman market properti kita bagus, itu jaman di mana sektor primer itu kontribusinya terhadap PDB gede. Ya, namanya primer kan harus mendominasi, lalu yang sekunder-sekunder. Tapi sekunder kan ngga ngambil office, ngambilnya kan pabrik. Nah, yang sektor tersier, ini ngambilnya office kata keuangan, bank, jasa-jasa, dan sebagainya, jasa iklan, jasa lawyer, ekspor-impor kadang suka ngambil office," kata Martin.

Perubahan fundamental pada sektor pertambangan yang dulu menjadi penyewa terbesar ruang kantor premium. Ketika harga komoditas turun dan profit menipis, permintaan ruang kantor besar ikut menghilang. Dampaknya terasa signifikan bagi pasar yang sebelumnya sangat bergantung pada perusahaan raksasa sektor primer.

"Sejak 2012 mining kita turun, profit-nya turun. Demand-nya turun. Kalau lihat statistik BPS, persentase kontribusi sektor pertambangan terhadap PDB Itu enggak sehebat sebelum krisis moneter. Justru sektor tersier ini justru meningkat. Tetapi, kan sektor ketiga itu enggak akan bisa menyamai sektor pertama, enggak bisa menjadi andalan negara untuk menggerakkan ekonomi. Kenapa? Karena sektor ketiga," jelasnya.

Dominannya sektor minyak dan tambang di masa lalu dalam mendongkrak okupansi gedung-gedung besar. Satu perusahaan bisa mengambil ribuan meter persegi dalam satu waktu, menjadikan mereka tenant yang sangat menguntungkan bagi para pengembang. Kini, kondisi tersebut sudah tidak lagi terjadi.

"Mau enggak mau harus sektor pertamanya, sektor primer. Sektor kekayaan alam kaya mining, emas, pertambangan, minyak, dan sebagainya dulu sektor ini kalau ngambil office, itu bisa 5.000 meter, 3.000 meter. Jadi, kalau semisal ada gedung yang 30.000 meter, perusahaan oil masuk 5.000. Itu sudah 16% sendiri dari satu tenant. Enak kan developer? Itu baru satu perusahaan. Dulu gitu, sekarang sudah enggak, ambilnya kecil-kecil," ujar Martin.

(fys/wur)
[Gambas:Video CNBC]